制度是社会组织或团体中要求其成员共同遵守并按一定程序办事的规则和程序。怎样才能写好规范的物业公司管理制度？这里给大家提供规范的物业公司管理制度，方便大家学习。
一、为切实加强会议室使用和管理，特制定本制度。
二、行政部负责会议室的使用管理；清洁服务部负责会议室的`日常清洁卫生并随时保持会议室整洁，做到每周一次彻底清洁保养。
三、各部门、管理处使用会议室应提前与行政部联系，由行政部妥善安排，如遇特殊接待或临时安排，使用部门应服从。
四、行政部建立会议室使用簿，做好使用情况记录。
五、禁止在会议室内从事与会议无关的事项。
六、爱护室内设施设备，物品如有损坏，责任人应照价赔偿。
七、保持室内清洁，爱护公共卫生。
八、室内严禁吸烟、严禁喧哗、保持安静。
九、公司在会议室内存放的各类学习资料，不得自行带走，借用人必须登记并在三日内完好归还。
十、会议室使用完毕后人走灯灭，防止火灾事故的发生。
十一、会议室对外出租按照标准收费，并提供相关会议服务。
大厦物业客服部员工接待管理制度:
1、制度
1.1规范上岗条例:
接待人员必须明确:项目管理物业管理的礼仪服务不同于社会上一般单位的礼仪服务,是创一流服务,要高起点、高水平、高品位。因此,在服务管理上要体现三严,即严格管理、严格要求、严格纪律,树立礼仪接待人员良好服务的形象,为项目管理物业管理增添光彩。
1.2接待服务宗旨:宾客至上,服务第一。工作核心:固定岗位,流动服务,主动补位,通力合作。工作标准:表里如一。
1.3接待服务实行逐级负责制,物业助理对物业户任负责,业户服务接待人员对客服主任负责,物业户任、客服主任对客服部经理负责,客服部经理对总经理负责。工作中要互相合作,严于律己,正确处理当班所发生的各类事宜,并做好记录与报告。
1.4接待人员应听从客服部的统一安排,严格遵守岗位职责,站如松、坐如钟,彬彬有礼,微笑服务,有问必答。
1.5仪表、仪容要求:
⑴上岗前、用餐后应适当化妆、补妆,修饰。按规定着装,仪表、仪容端庄、整洁,精神饱满,真诚微笑。站立时,两脚合拢,双手交叉在前。
⑵发型应统一、规范,修剪指甲,上班时必须摘除项链或戒指等饰物。
⑶在规定场合应站立服务,对宾客要主动热情,和蔼可亲。
1.6接待服务人员应坚持文明用语,做到无投诉、无违纪、无责任事故。
1.7接待服务人员在工作中要一丝不苟,认真负责,既要坚持原则,又要掌握灵活运用,做到外松内紧,有理有礼。
1.8接待服务人员应自觉遵守项目管理各项规章制度,做到领导在与不在一个样。
1.9员工间应提倡互相友爱,通力合作,坦诚相见,一切以工作为重。有利于物业客服部的话与事,多说多做。不利于物业客服部的话与事,不说不做。
2、用语
2.1当见到客人时说:您好!。
2.2对客人应问:先生(小姐),很荣幸能为您服务、请问有什么事情吗、有什么事我可以帮您。等。
2.3接受客人吩咐,听清客人要求时说:好!明白了、好!知道了、好!听清楚了,若未听清,要说:对不起,请您再说一遍。
2.4对待不能立即接待的.客人,应说:对不起,请您稍候或说对不起,请您稍等一下。
2.5对等待的客人要说:对不起,让您久等了。
2.6接待失误或给客人添麻烦时说:对不起,刚才疏忽了,给您添麻烦了实在抱歉,今后一定注意,不再发生这类事。
1.2.7当客人离开时,应说:谢谢光临,欢迎再来,再见!(或请走好)。
一、结盟项目、商品和标准由公司统一制定，参与结盟的个人务必严格执行此规定。
二、物流人员要忠于职守，认真严谨，廉洁奉公，不谋私利，苦心钻研专业知识，做到业务熟练精通。
三、对结盟商品严格履行审查验收制度，严把质量关、数量关，验收合格后方可下帐入库，入库单需交财务一份。
四、入库商品实行规范管理，库管员要分类准确，摆放整齐，井然有序，帐物相符，卫生整洁，不脏不乱;保管要妥善精心，无损坏丢失。
五、库管员熟练掌握入库商品的&39;种类，规格型号，样式色彩，性能数量等，做到心中有数，随手可取。
六、积分券妥善保管，发放准确无误。
七、发放商品要点准数目，查看质量，包装严密，做好标记，认真做好登记并准确及时出库，发货时，要保证及时将货单传真到相关加盟店。
八、广泛联系并确定多条运输渠道，做好与运输单位的交接工作，手续要建全无误。
九、服务态度和蔼热情，接待工作不燥不烦，不准与各店争吵，尤其发生争议时务必耐心解释。
十、确有质量问题保证退货，一般商品在必要时能够调换，遇有争议问题及时向主管领导汇报请示，绝对不能刁难各店和消费者，确保售后服务工作落实到位。十一、做好配送商品的跟踪服务，主动及时与相关店持续联系，听取意见和要求，做好信息反馈并认真做好登记。不断改善和完善物流配送工作。
十二、根据市场需求和物流工作运营实际状况，主动及时向有关人员或领导提出意见或推荐。
十三、认真注意库房的安全管理，卫生整洁，及时通风，经常注意检查电源、火源、水源，注意防火，防盗、防霉、防损坏，尤其以安全第一。
十四、出库商品严格履行出库制度，专人负责，书面登记，商品出库须经物流主管领导签字。
十五、物流每月末务必和财务部对帐一次，防止商品流失，搞好月末盘点，如发现帐物不符时立即查明原因，追究相关人员职责并及时采取应急措施。
十六、商品配送后运输工作实行签批制度，办公室与物流密切合作，物流用车报办公室，经公司主管副总同意，由办公室主任安排车辆。
十七、财务严格执行物流商品运输费用标准，向下配送发放一切费用由公司负责，各店返货费用由店经理承担，遇有特殊争议状况报请公司高管裁决。十八、上架商品依据市场销售实际状况，适时组织必要的下架。
一、年度业绩目标的制定
1、公司总经理、副总经理、总经理助理、各部门及管理处经理、管理层员工的年度业绩目标依据上海公司发展战略和年度业绩目标由上而下依次分解制定的。由上下级共同制定《个人/部门年度业绩目标》(KPI关键业绩指标)。
2、各部门、管理处根据上海公司下达的业绩指标，结合部门、管理处工作目标和职责，由部门、管理处经理与总经理或分管副总经理、总经理助理共同制定《部门、管理处年度业绩目标》(KPI关键业绩指标)。
二、月度计划考核及品质考核
1、公司业绩考核以月度计划考核和品质考核为基础。
2、管理处经理业绩考核包括计划考核和品质考核，其他管理层人员业绩考核实行计划考核(不包括总经理、副总经理、总经理助理、上海地产公司下派财务经理)。
3、月度品质考核按照《上海格林金地物业管理公司品质管理考核办法》的&39;有关规定进行。
4、月度计划考核按照《上海格林金地物业管理公司计划考核办法》的有关规定进行。
4.1计划考核类别：公司计划按编制者分为部门(管理处)计划和员工计划。职能部门、管理处工作计划与部门、管理处负责人的工作计划合二为一，合并为一张计划考核表进行编制、填报、考评。
4.2职能部门(部门负责人)月度工作计划表中考核内容分两部分：一是部门独立完成的工作，占60%权重;二是支持、配合各管理处及其他部门的工作事项(对其他部门、管理处的支持服务)，占40%权重。
4.3管理处(经理)计划考核分为三部分内容，以经营能力考核为主要内容。
1.0目的
规范合同的评审、签署、履约跟进、归档管理工作程序,确保公司利益、信誉得到保障。
2.0适用范围
适用于物业管理公司所有合同的管理工作。
3.0职责
3.1总经理负责公司所有合同的签署及重要合同的评审。
3.2人事行政部负责本项目合同审核、监管及归档(包括员工劳动合同)。
3.3各部门负责人负责合同的履约执行。
4.0程序要点
4.1合同管理的范围:包括对外提供服务的合同和对外委托服务的合同。
4.1.1对外提供服务的合同,包括以下几类:
(1)开发/建设单位或业主委员会委托进行物业管理的合同;
(2)投标书;
(3)对外租赁合同;
(4)公司承诺提供的常规服务和管理合同;
(5)顾客(业主、住户或其他委托方)委托公司进行采购、安装、修缮、装修、贮存、检修、保养、清洁、搬运及其他有偿服务的合同;
(6)公司车库、车棚、车位使用或泊车合同;
(7)其他对外提供服务的合同。
4.1.2对外委托服务的合同,包括以下几类:
(1)采购合同;
(2)招标合同;
(3)劳动合同;
(4)公司委托顾客(供应商或其他受委托单位)进行采购、安装、修缮、装修、贮存、检修、保养、清洁、搬运等合同;
(5)其他须进行对外委托服务的合同。
4.2合同的形式包括以下几种形式。
4.2.1书面的和非书面的。
4.2.2协议或其他法规性文件的规定和要求。
4.2.3规范合同和格式合同。
4.2.4口头承诺。
4.2.5招、投标书。
4.3合同的制定。
4.3.1一般情况下由合同的执行部门负责制定,其内容包括以下条款:
(1)标的;
(2)数量和质量(或工作内容);
(3)价款或酬金;
(4)履约期限、地点方式及其他履约条件;
(5)合同终止条件;
(6)违约责任;
(7)专用合同约定的其他必要条款。
4.3.2各种合同若有合同范本,可依照合同范本填写或修改各项条款。
4.4合同的评审。
4.4.1评审权限:
(1)标的在10万元以下的合同,由总经理委托分管副总经理组织合同执行部门及人事行政部经理进行评审;
(2)标的在10万~50万元的合同,由总经理组织有关人员进行评审;
(3)标的在50万元以上的合同,由董事会进行评审。
4.4.2评审内容。
(1)对外提供服务合同的评审内容:
公司的履约能力;
顾客提供的价格;
合同的风险;
合同的条款是否明确;
合同是否合法;
合同的社会效益;
其他需要评审的内容。
(2)对外委托服务合同的评审内容:
分供方的履约能力;
分供方提供的价格;
分供方的信誉;
分供方提供服务的售后服务;
合同的条款是否明确;
合同是否违法;
合同的风险;
合同履约监控能力;
其他需要评审的内容。
4.5合同的签署与生效。
4.5.1合同经评审合格,由总经理签署。非书面的合同除外。
4.5.2经总经理签署的合同按印章管理规定办理盖章审批手续。
4.5.3所有书面合同均须加盖公司印章,合同页数在一页以上的必须加盖骑缝章。
4.5.4经签署并加盖公司印章的合同正式生效,须公证的合同,经公证后生效。
4.5.5公司承诺提供常规服务和管理的合同签署与盖章形式不受以上条款的限制。
4.5.6生效的合同原则上一式四份,公司与顾客各两份,需进行公证的须报公证机关一份备案。
4.6合同的编号与归档。
4.6.1书面合同统一进行编号,编号的方法按档案管理的规定办理。
4.6.2一般情况下书面合同由公司人事行政部统一归档(经总经理审批同意,由其他部门保管的除外),归档方法按档案管理的有关规定办理。
4.6.3公司归档合同原件,合同履行完毕或需分阶段付款的,报财务部存档一份,部门需按合同条款监督顾客履约的,按档案管理的有关规定办理复印审批程序后,由部门负责人保管一份复印件。合同执行完毕后,须将合同返还公司归档。
4.6.4合同条款涉及保密事项的,有关部门均承担保密责任。
4.7合同的履约。
4.7.1对外提供服务的合同,由提供合同服务的部门负责履约,重要的合同由总经理或人事行政部监督履约。
4.7.2对外委托服务的合同,由合同执行部门监督分供方履约,重要的合同由总经理或人事行政部监督履约。
4.7.3合同执行部门须将合同履约阶段性情况向总经理汇报,重要合同须以书面形式汇报。
4.7.4公司监控所有书面合同(员工劳动合同除外)的履约进度,对违反合同进度的及时向总经理汇报。
4.7.5合同履约完毕,对重要合同的执行效果再次进行评审。
4.8合同的变更与废止。
合同双方不能履约或不能完全履约或合同中须变更废止情况出现需进行合同条款变更或废止时,由合同执行部门向人事行政部提出合同变更申请,人事行政部按合同评审程序跟进评审变更条款或废止合同,重要合同由总经理直接组织变更条款或废止合同。
4.9合同的续约。
合同期满且需办理续约的,由合同执行部门按合同要求提前通知人事行政部,由人事行政部经理按合同评审程序跟进评审,重要合同由总经理直接组织合同评审。
4.10合同的统计。
每年12月31日前,由人事行政部对书面合同进行清查统计,写出专题报告。专题报告内容
包括:合同清单,履约完成情况,存在或需跟进的问题等报总经理审阅。总经理给出批示意见,由人事行政部按总经理批示意见办理。
一、全体保安员要树立高度的&39;责任感和事业心，忠于职守尽职尽责，争做优秀员工。
二、认真学习公司的各项制度和部门规定，严于律己、克己奉公，认真学习法律知识，加强法律观念，遵纪守法。
三、按时上下班，不迟到、不早退、不擅离岗位、工作时间不办私事，不得利用工作之便进行违法犯罪活动。
四、上班着装整齐，仪容端庄，精神饱满，坚持文明礼貌执勤，()严禁打人、侵犯他人人身权利。不做有损公司形象的行为，处事机智迅速果断，按章办事。
五、敢于与一切不良行为作斗争，发现违法犯罪分子积极奋勇擒拿。
六、上下班交接手续清楚明了。
七、积极主动维护公司的治安交通秩序，做好“五防”（防盗、防火、防抢、防破坏、防治安灾害事故）工作。
一、安全方面
重点加强安全团队内部管理，提升客户直观感受
1、客户出入较集中的时段，将巡逻岗临时固定在明显位置，随时为客户提供便捷服务;
2、增强岗位的主动性，对认识的客户主动打招呼，面生的礼貌询问、身份核实;
3、每周末下午客户集中时段，进行安全军事训练，提高客户对安全的直观感受;
4、制作宣传画，在出入口摆放，引导住户进出小区时自觉刷卡，加强人员管控;
5、定期上门统计出租户信息，消除安全隐患;
6、定期开展安全日等活动，通过安全宣传展板或led屏播放进行宣传引导;
7、编制岗位傻瓜式操作指引，强化新职员对岗位快速适应;
8、对小区洋房地下车库梯间加装摄像头，保障人员出入受控;
9、片区管家定期到安全班组开座谈会，与一线安全员分析案例，提升一线人员的服务意识。
二、公共设施维护
重点提升公共设施完好性和维修及时性
10、制定公共设施保养计划，实施预防性管理，在公共设施出现问题前及时整改;制定夜间巡查计划，夜间安管员、公共设施维护人员和片区安全主主管参与其中，重点检查夜间照明的完好性;
11、以客户直观感受以及对客户日常生活影响程度为依据，制定公共设施维护时限表，责任人在接单后必须在规定的时限内完成;
12、公共设施维护责任到人，建立日常巡查和维护机制;
13、实行片区责任制，片区管家、安管人员和维修人员对所辖片区公共设施负责;对各片区公共设施维护状况进行评比，较好的进行鼓励，形成片区间的良性竞争氛围;
14、对小区内实施的各项公共设施维护改造，都及时通过公示栏知会客户。
三、环境卫生
重点关注小区主干道、出入口和客户感受较明显的部位
15、外包单位要针对各小区的差异，提供适合本小区的管理方案，包括人员招聘、培训、作业流程、考核办法等;
16、标准化外包单位现场作业流程和礼节礼仪，制定统一的培训课件;
17、物业公司定期评选外包单位优秀员工，给予一定奖励，提升外包单位人员工作积极性;让其融入到团队当中，更好的服务于社区;
18、每月与外包单位班长以上管理人员召开工作会议，针对本月环境工作出现的问题，客户投诉等确定整改措施，共同制定下月工作重点;
19、制定客户触点区域、时间段的环境卫生管理办法，让客户感觉干净整洁的居住环境;
20、定期调整作业顺序和流程，如：楼道清洁人员定期调整清洁楼道的顺序，让每个早上定时出门的业主都能遇到现场清洁人员;每天下班前对楼道进行一次清洁巡查，确保业主晚间回家时楼道清洁干净;
21、全员片区化管理，划分责任区域，避免死角存在;
22、强调全体职员人过地净，要求安全固定岗负责方圆一百米的环境卫生，不能出现白色垃圾。
四、绿化养护
重点提升客户观感
23、可保持客户集中区域和重点区域(如：主出入口、大堂、广场等区域)有时季节花美化;
24、对不同特定区域可选择叶子颜色不同的植被搭配栽种，也可选择价格较便宜的开花植物栽种;
25、开拓思维，外出学习，在小区内做一些标志性的植物造型;
26、对路面左右草坪进行砍边、切边修饰;针对季节制定绿化养护计划，并落实到位;
27、加强专业技能培训，掌握小区内植物的生长属性与养护要求，做好病虫害预防工作;
28、每年制定乔木修剪计划，避免乔木过于茂盛而影响业主的日常生活;
29、为客户免费提供绿化养护知识的咨询，并对有需求的客户家中枯萎的花草进行施肥养护指导。
五、交通秩序
重点加强对乱停放车辆管理
30、高峰期安排专人引导客户的进出与车辆停放，减少客户等待时间，及时处理冲突;岗位间形成互动，确保车辆驶入、引导、停放均有岗位跟进，缩短客户寻找车位的时间，规范车辆停放;
31、针对管辖的区域进行人流分离管理，可加开原有消防通道;
32、对经常违规的车主，各岗位必须熟知其信息，物业管理圈，从其一进入小区开始，车场岗就要进行提醒，还要定期采取电话提醒和上门进行沟通，直至此车主改变违规习惯;
33、对于停车位不足的区域，要积极的与业户沟通探讨，寻求资源拓展车位，改善停车位不足情况〔如路面或广场〕;
34、增强小区车位信息的透明度，如定期将项目内车位信息进行公示，加强与业主的沟通，提醒业主在买车前要充分考虑停车位的问题;
35、定期举行专项宣传，如文明行车宣传月、小区交通秩序宣传月等，通过举行各类活动进行广泛宣传;
36、收集社区周边汽车维修服务单位紧急联系电话，采购简易更换汽车轮胎工具并根据需要协助助更换汽车轮胎。
六、家庭维修
重点关注维修的及时性、收费合理性及返修率
37、制定落实客户投诉、家政维修回访制度，发现问题及时改进，并及时将回访情况汇总发送相关责任人;
38、将家政维修服务流程标准化，重点为服务礼仪上，从接单准备物资，上门与客户沟通，完工后与客户沟通，遇到客户不在时如何处理等各方面流程标准化;
39、家政维修完成后一个工作日内要求客服人员进行回访，维修效果不理想、客户有异议的，及时将信息传递给工程办跟进处理;
40、家庭维修回访情况每月形成报告，将当月发现的问题汇总分析，以便改善家庭维修服务;
41、每季度组织家政维修人员经验分享会，分享家政服务创新办法、家政维修小窍门等;
42、设置家政维修实操基地，强化技术人员专业技能提升;
43、研究家政维修量化考核制度，激励技术人员工作主动性;
44、家政维修人员根据社区客户家政维修的需求和家政量实行弹性工作制;
45、定期和监控中心、片区管家/客服相关人员召开沟通交流会，发现并解决流程方面的问题;
46、在维修任务完成后，主动咨询业主是否还有其他需求;
47、将社区周围家电维修服务电话制成小卡片，送给客户;免费给客户提供清洗空调过滤网，教客户节电小窍门等服务。
七、客户服务
新业主，留下美好的第一印象
48、销售现场强化客户对物业感受，如物业小故事、LED屏宣传;
49、销售现场物业服务人员配置专业素养高的人员，使顾客感受到安心、贴心的服务，同时加强案场服务人员培训资源的投入;
50、在业主的入伙现场DV播放物业人员开荒时的场面，评估多家装修单位，供客户选择，以此感动客户;
51、入伙手续办理前后，客服人员发短信给客户，感谢并欢迎业主成为雅居乐业主，并告知其物业助理的手机号，方便后期服务;
52、印制装修提示单，标明装修注意事项，在客户办理装修手续时提示客户。物业管理圈。客户装修监理服务：建立客户装修清单;定期知会业主装修进程和装修存在问题;
53、片区管家制定访谈计划和信息回馈跟进机制，在客户入住一周内进行客户关怀，恭喜客户入住小区，跟客户建立初期关系，告知其物业的服务范围及与物业的沟通渠道和方式。片区管家在出入较集中的`路段在各大堂门口可安装服务名片，加深印象;
54、将每月的管理费帐单及时通过电子邮件、短信或传真的方式发送给客户;
55、在节假日发短信祝福客户，举行大型社区文化活动时发短信通知客户;
56、保修期满前一个月，统一发短信提醒客户;
57、针对业主入伙后的遗留问题进行整改，对遗留问题建档管理，实行首问责任制直至问题的解决;
58、与返修办定期召开例会，了解遗留问题的解决进展，重大问题协商解决办法，统一回复口径;
59、通过社区文化活动的开展，了解客户的兴趣爱好，建立关键客户、优质客户和重点客户信息库，针对不同客户群体，制定相应的客户服务及访谈计划;
60、根据客户爱好不同，在举行社区文化活动时，主动通知客户参加;
61、加大小区社团建设，通过开展不同的活动与社团成员建立良好关系，每年有计划的成立新的社团;
62、建立社区文化人才库，挖掘小区内的特长人才，通过社区文化活动开展，与其建立良好关系;
63、对满意度比较高的客户，要制定客户关怀和访谈计划，将这类客户培养成优质客户。如：短信关怀：节日、生日等重要日子里给客户送去温馨的祝福，包括业主家庭成员。上门关怀：生子、结婚、乔迁等喜事，可购买小礼物或鲜花，上门进行恭贺。特殊关怀：对有遗留问题的客户，向地产公司申请，与地产人员共同上门关怀;
64、每月进行‘经理接待日’活动有针对性的解决问题;
65、每月有重点有主题的集中进行文明宣传和引导工作，如文明养犬宣传月、文明行车宣传月、杜绝高空抛物宣传月、物业服务宣传月等;
66、印制各种卡片送给客户，如商户名录卡、节电小窍门、生活小常识、灭蚊妙方、文明养犬宣传卡等，根据客户需要发放给客户;
67、创办社区刊物，通过报刊搭建物业与业主的沟通平台;
68、客户服务专业细分：根据客户的生活习惯、性格特征、兴趣爱好、服务需求等要素对客户进行细分，以便及时调整客户服务的资源;
69、检查客户沟通渠道是否畅通，是否有专人负责跟进处理，问题处理是否及时。通过模拟群诉等突发事件，梳理应急处理流程;
70、以问答形式制定部门应知应会和投诉回复口径汇编，通过定期考试来提高各岗位对回复口径的熟悉度;
71、每季度分片区举行客服人员恳谈会，交流经验，探讨疑难问题的解决办法;
72、定期开展客服人员内部换岗位体验及外部交流学习;
73、投诉每日盘点确定责任人，每天对投诉进行盘点，未完成的投诉要找出根源，并负责督促责任人尽快完成;
74、每月部门例会中，进行投诉总结分析，做好投诉预警;
75、每周召开部门例会时，将未及时完成的投诉分析原因，确定解决办法;
76、严格前台及监控中心客户报事登记工作，做到事事有登记、有处理、有跟进、有结果、有回访。
八、物业增值服务
重点让业户充分感受我司服务
77、针对原有配套设施的基础上，根据不同区域，配置相应设施，给于业户方便与惊喜;
78、针对不同客户的兴趣爱好开展，不同的活动;
79、建立业户生日资料，组织开展业户生日晚会;
80、联合社区，组织开展相应的活动
1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。
2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时应及时排除，重大问题应及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。
3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现故障隐患及时排除，确保安全。
第一条请假
1、请假一天的由主管领导批准，请假两天及以上的由总经理批准，并在行政部备案。本规定适用于全体员工。
2、请假手续以书面为准，如遇特殊情况无法办理书面请假手续，则应电话请假，书面手续后补。短信请假无效。
3、员工因公外出不能按时记录考勤的，应在归岗后尽快到办公室进行登记，并由主管领导签字确认。
第二条病假
1、员工本人确实因病，不能正常上班者，须主管领导批准。连续请病假超过三个工作日者，必须取得医院开具的休假证明。
2、患病员工请假应于当日九点前向主管领导请假，经批准后方可休假。
3、员工须在病愈上班当日将病假条交给办公室核查存档。
第三条事假
1、员工因合理原因需要请事假的，须提前一天书面申请（如遇不可预测的紧急情况，必须由本人在早晨九点以前请示公司领导），如实说明原因，经主管领导同意后方可休假，否则按旷工处理。
2、事假按照日标准工资100%扣除。
3、工作时间如有私人紧急事务需要离岗处理，按照事假的规定向主管领导请假，违反规定者以旷工计罚。
第四条年假
1、根据《职工带薪年休假条例》年假天数的计算以在本公司工作的年限为准，职工累计工作已满1年不满10年的，年休假5天；已满10年不满20年的，年休假10天；已满20年的，年休假15天。国家法定休假日、休息日不计入年休假的假期。
2、年假应提前向公司提出申请、审批方可进行休假。
3、当年未休年假者不得累计到第二年（特殊情况除外）。
第五条婚假
1、根据《婚姻法》的规定，员工请婚假时，必须本人填写婚假申请单，经主管领导批准，交行政部备案。假后须拿结婚证及证明销假。婚假时间：按法定结婚年龄（女20周岁，男22周岁）结婚的，可享受3天婚假；符合晚婚年龄（女23周岁，男25周岁）的，可享受晚婚假15天（含3天法定婚假）。婚假包括公休假和法定假。再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。
2、结婚时男女双方不在一地工作的，可视路程远近，另给予路程假。
第六条产假
1、根据《生育条例》女员工正常生育时，给予90天（包括产前15天）产假，难产可增加15天。多胞胎多生一个婴儿增加15天，符合晚育年龄的增加30天产假。
2、晚育已婚妇女24周岁以上或晚婚后怀孕生育第一个孩子为晚育。育妇晚育并领取独生子女证的产假延长到135天至180天，由所在单位根据实际情况具体规定。）
3、女员工怀孕三个月以内流产的给予20—30天妊娠假，怀孕三个月以上7个月以下流产的给予42天妊娠假，怀孕七个月以上流产的给予90天产假。
4、女员工休假前需要有医院证明，经主管领导同意后，报行政部备案，方可休假。
5、男员工产假的护理假3天，若妻子属于晚育（生育时满24周岁），则再延长7天。
第七条丧假
1、员工供养的直系亲属（祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及满周岁的子女）死亡，可办理丧假，员工的父母或配偶去世，可休假3天；员工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需员工本人去外地料理丧事的，可根据路程远近另给路程假。员工办理丧假需在假前写出申请，经办公室签字后，报总公司备案。
2、丧假期间工资的发放依据国家有关规定发放。
第八条旷工
1、未经公司主管领导批准缺勤，或未按规定时间请假，或违反病、事假规定，或违反公司制度中其它有关规定等行为，均视为旷工。
2、旷工一日（含累计）者，扣发当日全部薪金的三倍工资；旷工二日（含累计）者，扣发当日全部薪金的6倍工资；旷工三日（含累计）者，当月只发同年北京市最低生活标准工资；旷工超过三日（含累计）者，公司视情况给予处理。
第九条迟到、早退
1、工作时间：根据《劳动法》的条款规定，结合本公司的经营特点及岗位的&39;特殊要求，本公司办公室人员实际五天工作日，即周一至周五（有特殊情况者可调休）。
2、上班时间：按办公室具体排班时间为准。
3、迟到早退情节严重者，将给予通报批评、扣除绩效工资、直至解除劳动合同等方式处理。
4、遇到恶劣天气、交通事故等特殊情况属实的，经主管领导批准后酌情处理。
第十条：签到签退
1、公司实行签到签退制，按照登记要求实行签名登记制度，记录上下班具体时间并亲笔签名确认。在工作期间，离开公司的情况需填写相应的手续。
2、若员工上、下班未办理相关手续且没有证据证明确实上班的，没有按照要求亲笔签名登记考勤的1次罚款10元。对于无法查证的，公司一律按请假计算。
3、如果员工由于工作的特殊要求，不能及时履行签到签走的，须向办公室管理人员明确原因。
第十一条加班、调休
1、公司不提倡加班，若因自身原因（包括工作能力欠缺、工作效率低下），无法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班计算。
2、若因额外工作量公司安排加班的，由办公室记录加班时间。按月总结核算，以奖金或假期形式（调休）兑现。
3、除公司安排加班外，员工自行加班行为不享受加班调休，且不得影响次日考勤。
为保持干净整洁，使住户享有优雅舒适的生活环境，结合管辖区实际情况，特制订本制度。
(一)清扫保洁队员应热爱本职工作，培养良好的.职业道德和敬业
(二)严格执行清扫保洁工作程序，按时完成各项任务，并按规定质量标准检查验收。
(1)每天清扫行车道路两次，上下午各一次。
(2)每天早上清扫绿化带、公共场所、人行道等各一次。
(3)每天清运垃圾一次。电梯间、楼梯每周擦抹两遍。
(4)每隔三天清洗垃圾桶及其周边一次。
(5)每十天用药物喷杀蚊、蝇、虫一次，主要在垃圾桶、明沟、绿化槽、排水、排污井等处。
(6)每季度疏通沙井一次。
(一)完成规定清洁任务后，应在区内认真巡查保洁，制止破坏环境卫生的行为。
(二)业主、住户提出预约上门卫生清洁服务或报告管道堵塞，必须在24小时内处理完毕。
(三)保洁员在当班时间发现不卫生现象时，应立即予以清除，如工作量过大，应向
(四)认真使用、保管各种清洁工具、机具，不得随意乱放，以免丢失、损坏。有意损坏或丢失工具者，要照价赔偿。
(五)严格遵守劳动纪律，按时上、下班，上班时不得无故离开工作岗位，不得无故旷工，请病、事假须得到上级批准。
(六)注意仪容仪表，上班时应穿工作服、戴工牌，不得穿拖鞋、短裤上岗。
(七)符合下列条件之一者，将给予嘉奖、晋升:
(1)对搞好清扫保洁队管理，提高服务质量有贡献者.
(2)在服务工作中，创造优异成绩者。
(八)违反劳动纪律和严重违法乱纪行为者，将按规定给予警告、停职直至开除的处理。
根据集团公司对物业公司各小区实行指标管理、独立核算的要求，结合公司业务管理的需要，为了做好各小区财务收支管理工作，特制定本办法。
一、预算管理
1、各小区物业部所有收支以预算管理为基础，没有预算不得开支。
2、每月末各小区物业部根据年度经济指标及下月预计情况，编制、上报下月收支预算。
3、收支预算由小区会计负责编制，经小区物业经理初审后，报物业公司、集团财务部审核，总裁批准后执行。
4、各月度支出计划的编制应以各小区年度经济指标为依据，可在各月之间调节，但各月总和不得超过年度指标。
5、每月初各小区物业会计对上月预算执行情况进行总结，编制上月收支预算与执行情况比较表，报物业公司汇总后报公司相关领导。
6、预算内支出按公司规定流程由小区物业部审核支付，超预算支出报物业公司、总裁审批后各小区支付。
二、收支规定
1、收据、发票及公章使用规定：
（1）收据、定额停车费发票，由物业公司统一印制（或购买）、统一管理，设专人负责，建立专门备查簿登记收据购、存、领、销数量及号码。
（2）物业各小区设专人负责收据及定额停车费发票的领用、保管和缴销。领用收据时检查无缺联、缺号后加盖物业公司财务专用章，并在登记簿上登记领用时间、数量、起止号码及领用人，同时交回前期已使用收据的存根联，以备查对。
（3）收据的保管必须专人负责。如有遗失，追究保管人员责任。领用收据的小区，如果人员变动，需在变动前到物业公司财务部交回收据并结清核销。
（4）各小区使用发票，为便于管理，应到物业公司财务部统一开具。一般情况下应以收据（第二联）换发票，所换发票的内容应与收据项目、金额完全一致，用以换取发票的收据作为发票记账联的附件，留物业公司统一保管。对于需要先开发票后付款的业主，出纳（或物业管理员）根据收费通知单开具发票，并在物业财务部做好登记，款项入账后核销。
（5）收据填写要求：
①据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写，不得弄虚作假，做到准确无误。
②字迹清楚，不得涂改。如有错误，全部联次盖“作废”章或写明“作废”字样，再另行开具。
③全部联次一次填开，上下联的内容金额一致。
6）各小区的收费通知专用章只能用于催款通知，不能用做其它用途；除此公章外，小区不得再有其它公章。
2、收款规定
（1）各小区收款必须使用从物业公司领用、加盖物业公司财务专用章的统一票据。其他任何票据或未加盖财务专用章的票据不得使用。
（2）已收现金款项必须在当天交由出纳核对、办理相关手续妥善保管，并及时入账。
（3）以转帐方式收款应及时与物业公司财务、集团财务办理进帐、转帐相关手续，并及时做帐务处理。
（4）物业公司财务部可随时检查使用票据的人员是否及时将所收款项按规定上交，并定期对整本已使用完的收据核查是否交纳入账，并进行核销。
3、支出规定
（1）工资费用。各小区财务人员根据本小区当月考勤表，计算本月员工的应付工资，填制工资卡，交小区经理签字后，报物业总公司人事部门审核，人事部门在对员工的出勤及人员变动核对无误后，报物业公司总经理审批，总经理同意后方可发放。
（2）员工福利费。对于员工福利品的发放，如：防暑降温品、节日礼品等，各小区根据自己实际情况，本着节约原则，自行拟定方案及所需资金等情况呈报物业公司总经理，同意后方可实施。
（3）维修费用。小区工程维修费用，审批程序是：物业公司总经理→预算部→总工办→总裁。
（4）差旅费、办公费、电话费、清洁卫生费、保安费、业务招待费、绿化费、社会保险费等以各小区所报支出预算为依据，预算内的此类费用由经办人填制费用报销单，小区经理批准即可报销。会计人员应在原始票据审核方面严格把关，用于报销的原始票据应符合国家有关法律法规的规定，除特殊情况外必须是发票，单据项目必须填写齐全，特别是本公司全称、地点、费用项目等必须准确无误，票据应整洁，无涂抹修改。对于不符合上述规定的票据，财务人员应拒收。对于超出预算的上述费用项目，应呈报物业公司，说明情况，阐明超支原因，经物业公司总经理同意后，报总裁批准，总裁同意后方可实施。
（5）水电费。水电费属于小区的代收代缴项目，应遵循专款专用原则，即本月收取的水电费必须首先用于保证该期水电费的支付。小区不得以此类收款支付日常的费用开支，以免影响水电费的正常支付。
（6）对于各小区需要转账结算的各项支出，经小区经理核准签字，送物业公司财务审核后，在支票签发登记本上进行登记，加盖财务专用章及法人章进行支付。
4、资金报表：
（1）每天由各小区出纳报资金表给物业公司财务，由物业公司财务汇总后报公司领导。
（2）报表需注明当天款项的增加、减少情况说明。
三、会计核算
1、统一设置以下会计科目：
（1）主营业务收入：主要核算物业小区向业主（或物业使用人）收取的物业管理费；
（2）其他业务收入：主要核算小区收取的停车费、装修管理费、宽网费、摊位费、特约维修费等；
（3）主营业务成本：主要核算物业水电维修、保洁及绿化等部门发生的费用；下设明细科目：工资、福利费、维修费、电话费、保洁费、劳动保护费、保安费、社保费及其他。
（4）管理费用：主要核算行政管理部门发生的费用。下设明细科目：工资、福利费、差旅费、办公费、电话费、业务招待费、社会保险费及其他；
（5）其他应收（应付）款：主要核算代收代缴款项及装修期间的保证金等。
2、会计报表
（1）各小区财务结账日期为月末最后一天。
（2）小区会计人员应于次月的3日以前将各小区的会计报表经小区经理签字后报物业总公司财务部，有个人所得税的小区应将其扣缴的个人所得税的明细单附后，以便总公司统一申报。
（3）小区会计每月25日前根据年度指标上报下月费用预算，次月10日前编报上月预算执行情况报表。
四、档案保管
1、已使用的收据记帐联由各小区财务保管，存根联缴销后交由物业公司财务进行保管。
2、小区财务档案应按财政部《会计档案管理办法》规范要求进行整理、装订、归档。
3、当年会计档案由小区会计负责保管，次年建立新帐后应将上年全部财务档案移交物业公司财务人员负责保管。
五、检查控制
1、各小区会计每月须对小区出纳的财务工作进行检查，包括收据的填开、领用、缴销；原始单据的归档、保管；账簿登记、账证相符情况；现场盘点库存现金，账实相符情况。并对检查内容以书面形式经双方签字确认后上报物业公司财务。
2、各小区出纳应对物业管理员的收费工作进行检查监督，对于有不符合“收据发票使用规定”及“收款规定”的行为，应及时上报。
3、各小区会计每月须与集团公司核对往来款，并签署对帐单，确保双方帐务清楚。
4、物业公司财务应对各小区领用、缴销票据及时核检，发现问题应及时上报有关领导。
5、物业公司财务和集团公司财务应对各小区财务收支情况进行不定期联合检查或抽查。
6、根据公司领导安排，聘请外部的会计师事务所对物业公司各小区财务收支执行情况进行年度专项审计。
六、相关责任
1、物业小区各出纳对现金的收支负有直接责任，小区会计负有监管责任，小区物业经理负有管理责任。
2、禁止私设帐外帐、收款不入帐等，禁止不使用统一规定票据收款、私刻公章等，否则一经发现直接上报总裁严肃处理。
3、会计档案灭失追究保管会计责任。
4、由于不按本管理办法操作给公司造成经济损失的，由相关责任人全额赔偿。
本办法由公司由公司财务部和物业公司负责解释。
公司总经理岗位职责
1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策；
2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益；
3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求；
4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象；
5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序；
6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核；
7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核；
8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决；
9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件；
10、经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。
公司副总经理岗位职责
1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作；
2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益；
3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序；
4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核；
5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决；
6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件；
7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。
职能部门经理岗位职责
1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作；
2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展；
3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘；
4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训；
5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。
管理处主任岗位职责
在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。
1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；
2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函；
3、负责传达公司文件、通知及会议精神；
4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理；
5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；
6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量；
7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划；
8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调；
9、认真完成公司交给的其他任务。
内勤员岗位职责
内勤员在管理处主任统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。
1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购；
2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐；
3、协助主任组织开展社区文化服务；
4、做好本部门员工的考勤、考核管理；
5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密，防止遗失、损坏；
6、负责本部门各类通知、公函、报告的收发；
7、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报；
8、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录；
9、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释；
10、完成本部门安排的其他工作。
管理员岗位职责
在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。
1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；
2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用；
3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务；
4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况；
5、负责对外包服务过程进行监督管理；
6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。
文员岗位职责
1、负责部门的文件撰写、整理工作；
2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管理处的各类来文；
3、负责办理各类外来人员的出入证件；
4、协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录；
5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案；
6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密；
7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书；
8、通过各种媒介做好宣传工作；
9、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动。
1、直接上级:项目经理,公司财务部经理;直接下级:出纳。
2、贯彻执行国家财政、税务方针、政策,以及有关的法律、法规,严格遵守各项财经纪律和财务制度,负责制定各项费用的开支定额及有关报销、核销制度,加强财务监督和控制管理。
3、负责编制财务预算,并检查、监督、落实计划的执行情况,按时做好月、季、年度的财务决算,编制报送有关的会计报表。
4、负责财会资料档案的保管。
5、负责组织每半年一次的资产清理,盘点工作,确保帐实相符、帐帐相符、帐物相符。
6、负责对部门员工进行培训和工作考评。
7、按照公司费用开支标准和开支范围,检查各种费用开支,杜绝铺张浪费,坚持勤俭节约。
8、认真审核各项原始单据,根据审核无误的原始单据,编制会计凭证并及时入帐,负责市场物业管理处一切往来帐项的核对、清查。
9、加强计费、收费管理,负责市场物业管理服务费、水电费、停车费及其他服务收入的收缴统计及分析工作。
10、定期检查固定资产和流动资金,协助做好物资盘点工作,负责经济核算,对帐目做到日清月洁。
11、编制市场物业管理处年、季、月度财务预算,组织编制公司财务会计报表和统计报告。检查和掌握计划的执行情况。
12、按时发放工资、各类补贴等。配合公司财务部与税务部门保持密切联系,办理税务登记、税务申报等税务工作。
13、完成领导交办的其他工作。
为提高物业管理人员时间观念，加强组织纪律性，提高工作效率，树立良好的工作形象，特制定本制度，望共同遵守。
一、上班时间夏季上午8点-11点半、下午3点-6点半，冬季上午8点半-12点、下午2点-5点半。
二、物业工作人员必须按时上下班，不准迟到、早退、旷工。
三、上班后利用10分钟时间主动清理各自办公室的卫生。
门卫工作岗位制度
为了保证小区住户的安全，杜绝各种事故的发生，保证小区工作正常运转。特制订本制度。
一、忠于职守，坚守岗位，尽职尽责，对进出外来人员进行登记，严盘细问，可疑人员和车辆未经批准，禁止入区。
二、加强昼夜值班巡查制度，发现不安全因素要果断处理，自己处理不了的要立即向110报警，并向上级报告，保护事发现场，出现重大问题要依法追究责任。
三、严禁旷工、迟到早退，严格请销假制度，从即日起不休星期天，但在不影响正常工作的`前提下可倒班休息。
财务工作制度
一、会计、出纳在一区物业公司经理的领导下负责财务工作。
二、严格建立两帐，即会计帐、现金帐制度，做到日清月结，按月公布帐目。
三、认真执行会计法，每月末向经理报表。
四、严格控制资金流向，不经批准禁止动用各项资金。
五、建立实物领取登记制，凡领取实物、工具的责任人必须交旧领新（原先没有的除外）登记后方可领取，并对照检查所领实物对路、合格与否。如有丢失或故意损坏，直接责任人照价赔偿。
六、严格财务公开、公正、准确、保密制度，未经批准禁止向外界提供一切数据，防止国外情报人员窃取经济情报。
一、制度内容
为做到客户服务部与客户的良好沟通，掌握客户的人员构成、公司性质、物业费交纳情况等，有必要建立一套综合的客户信息系统，而客户档案可以协助客户服务部以最便捷的方式提供以上信息。因此，为充分利用客户信息并管理好这些信息，特建立此制度。
二、管理目标
客户档案资料全面、准确、有效。
三、适用范围
客户档案资料的管理主要是收集、整理、归档及使用四个环节。
一般客户档案包括以下的资料：
1、收集客户单位资料；
2、客户缴费记录包括各样应付之押金；
3、客户装修工程文件；
4、客户迁入时填具之资料；
5、客户资料补充；
6、客户联络资料；
7、紧急事故联络人的资料；
8、客户与管理处往来文件；
9、客户违规事项与欠费记录；
10、客户维修记录；
11、客户投诉记录；
12、客户单位有关的工程档案（与二次装修工程有关资料）与工作程序。
四、注意事项
1、及时上行下达客户与管理之间的知识、报告、通知、通报，传送文件应及时、准确，认真地登记并制作各种表格；
2、协调与客户之间的关系，加强横向沟通；
3、做好与客户有关各类文件的档案工作，并定期整理，以备随时查询及跟进；
4、接听客户投诉，解决客户投诉；
5、接听客户工程报修电话，及时联系修复。
物业管理企业内部管理制度指为提高管理服务质量和工作效率，根据经营方针和工作特点而制定的一系列在企业内部执行的规章和制度。
（一）物业管理企业员工管理条例
1、劳动用工制度：包括用工原则、员工聘用制度、劳动合同制度、工时制度和干部任免制度等。
2、管理员工行为规范：规定员工遵守国家政策、法令，热爱本职工作等。
3、员工福利制度：包括享受法定假日、医疗保险劳动保护等。物业公司管理制度。
4、企业奖惩制度。
（二）物业管理企业各部门主要职责
1、总经理室：是物业管理公司的决策机构。总经理的主要职责是：
（1）贯彻落实国家和地方的政策和物业管理的有关规定。
（2）主持公司经营管理的全面工作。
（3）设置内部管理机构，制定公司章程，签署物业管理制度。
（4）选聘各部门经理和关键岗位人员。
（5）选聘社会、劳务服务公司分担具体工作。物业公司管理制度。
（6）行使董事会授予的其他职权。
2、各部门经理的主要职责是：
（1）办公室主任：
①负责传达总经理指示，安排并组织召开会议。
②督促办公室人员及时完成上级下达的任务。
③负责日常人事行政管理，检查各项规章制度的执行情况。
④做好员工考勤工作，协助培训员工。
（2）财务部经理：
①组织公司财务管理工作。
②审核各类会议报表，撰写财务分析报告。
③检查、督促各项费用及时收缴。
④审核、控制费用的支出。
⑤提出合理运营公司金融资产的有效措施。
⑥组织拟定物业管理费用标准的预算方案。
⑦制定物业管理公司财务管理和操作流程。
（3）公共关系部经理：
①制定物业公司公关活动方案。
⑦策划公司大型活动。
③组织召开业主、业户大会，并处理投诉与纠纷：
④组织员工和社区内文体活动。
⑤协助总经理和其他部门工作。
（4）房屋维修部经理：
①落实并实施本部门管理规章制度。
②合理确定和分配员工工作岗位，督促维修工、管理员工开展日常工作。
③布置、检查房屋保养和维修工作。
④组织本部门员工参加业务技术培训。
（5）保安部经理：
①落实并实施本部门管理规章制度。
②负责管理区内的治安保安工作、交通安全工作和消防工作。
③制定部门岗位责任制度、执行奖惩规定。
④定期组织员工进行安全保卫、消防等技能培训。
⑤负责与社会联防有关方面的联系与沟通。
（6）清洁环卫部经理：
①制定部门工作计划与目标，合理安排清洁卫生。
②督促、检查各项清洁环卫工作的落实情况。
③负责进行辖区内庭院建设和绿化工作。
④制定部门岗位责任制度，执行奖惩规定。
（7）经营发展部经理：
①确定经营项目与经营发展目标。
②洽谈经营业务，合理制定各岗位网点的经营办法，估算经营利润。
③监督检查各项目的收支情况，合理确定员工岗位与工作时间。
④选聘服务人员，开展各项物业管理服务。
⑤定时召开部门会议，评论经营效果，开拓公司业务范围。
（8）计算机中心经理：
①组织本部门人员使用、开发物业管理系统软件。
②制定本中心的监控、保密制度。
③检查计算机的使用、信息输入和保存等工作。
④做好系统的维护、保养工作，确保系统长时间连续稳定的工作。
3、一般员工：指物业管理企业开展多种经营和特约服务而设置的工作人员，如房屋管理人员、保安人员、清洁人员、绿化人员和服务人员等，主要职责如下：
（1）房屋管理人员：
①熟悉物业的结构和管区使用人情况，做好有关管理费用的收取工作。
②办理用户人住手续，定期回访。
③参与物业的验收接管，建立图纸档案。
④经常与业主沟通，耐心解答业主咨询。
（2）房屋及设备维修人员：
①及时完成下达的维修任务。
②及时处理各类管道的跑、冒、滴、漏等故障。
③掌握各种设备的操作方法，及时排除出现的故障。
④巡查管区市政公共设备、设施的安全运行情况，定期对设备进行保养。
（3）保安人员：
①执行24小时保安巡逻制度，看管好物业，做好防火防盗等安全保卫工作。
②做好门卫登记，执行机动车辆验证制度。
③做好流动人员监督管理工作。
④懂得救护知识和消防器材的使用方法，能够处理好意外事故。
（4）清洁人员：
①负责管区道路、楼梯的清洁与保洁工作。
②保持管区内公共卫生设施的清洁c
③保证管区内污水排放畅通。
④杜绝蚁蝇，及时外运垃圾。
（5）绿化人员：
①按时剪枝、补种、施肥、浇水、洒药。
②及时禁止破坏管区内花草树木的行为。
③做好绿化管理和草木生长情况的记录。
④保持花园草坪清洁。
（6）服务人员：
①准时到岗，按时开放小区文化娱乐设施，照章收费。
②搞好商业网点服务，有礼待宾。
③做好计时服务、特约服务等。
④管理好文体娱乐设备、设施，及时制止违反规定的行为。
（三）管理制度和规定
1、工作管理制度：
（1）上班必须穿工作装、戴工牌；男士系领带（维修工及经批准的员工除外），穿着整洁，头发梳理整齐，不得留长发；女士应化淡妆。
（2）办公区内必须保持整齐、干净，不得在桌面上堆放杂物。
（3）每天上班前各管理人员需查看交接班记录本，了解各种情况和业主意见，及时处理问题或上门寻访。
（4）上班期间全体人员必须精神饱满，积极主动，热情地投入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懒。
（5）纪律严明，全体人员不得迟到、早退、无故旷工，有事要请假，获准后方能离开。
（6）全体人员必须具有高度的责任心，巡视、查楼必须认真负责，注意发现问题并做详细记录，及时汇报并跟踪解决。
（7）接待业主时态度要和蔼、温文尔雅、落落大方。不管发生什么事，绝对不能与业主发生争吵，要态度诚恳，仔细倾听业主的意见，能及时解决的问题马上派单解决，无法及时解决的要向业主解释清楚，并告知解决的时间。
（8）接受业主电话投诉时，要热情耐心，语言要规范友好。
（9）管理员派单后，一定要追踪落实，并负责检查。水电问题要求在12小时内解决，其他急修项目一般在24小时内解决，最迟不得超过72小时。把物业管理师加入收藏夹！
（10）对接受的投诉要认真做好记录，并到现场查看、了解情况，认真记录处理的时间、人员和业主对处理的意见。
（11）协助财务人员做好各项费用的派单和催缴工作，派单要派到各户，催缴态度要友好。
（12）认真管好业主档案和业主托管的钥匙。
（13）认真做好装修审批和管理工作。
（14）不准在上班时间看书、闲聊、做私事，不准在办公室内高声喧哗。
（15）下班后将自己保管的资料（物品）放好，将办公桌收拾整齐。
（16）休息时间如发生重大事故，或碰到问题要立即解决，不得推脱或不予理睬。
（17）管理处的工作原则是服务第一，工作标准是业主满意，工作态度是认真负责。
2、业主回访制度：
（1）管理员必须经常上门征求业主对管理工作的意见，认真做好回访记录，及时向管理处主任汇报。
（2）管理处负责人也应经常上门访问，了解管理和上门服务情况，并做好回访记录，对业主提出的要求应及时给予答复和解决。
（3）维修人员每次上门服务均应让服务对象填写回访单，以征求对服务的意见。
（4）保安员在值班、巡岗时应定时征求业主对工作的意见，并做好记录，注意研究、改进。
（5）回访单、回访记录和保安队的征求意见单，应由管理处指定专人保管，每月集中装订存档，不得遗失。
3、巡岗制度：
（1）保安领班在当班期间，要经常定线或不定线地对各岗位的工作情况进行检查。
（2）检查内容包括各岗执勤情况、有无违纪现象、查看值班登记等。
（3）巡查的要求是，一边检查一边观察，做好巡查记录，掌握各值勤点值勤情况和动态。
（4）管理员主要负责对物业情况的定期巡查。一般每天巡查两次，交接班各一次，发现问题及时向有关部门派单解决，并负责跟踪：
4、门卫制度：
（1）每位门卫保安必须严格执行各项管理规定，并对每位业主负责。
（2）按照规定认真巡视，巡视时要挂巡视牌。
（3）认真做好外来人员的检查登记工作。任何外来人员在征得业主同意后方可进入。
（4）外来施工人员要有管理处发的&39;临时出入证才能进入。
（5）认真做好报纸、信件的收发工作。
（6）严禁自行车进入塔楼。
（7）业主若向外搬运东西，一般物品需在保安室办理登记手续，大件物品必须到管理处开具放行条。
（8）电梯运货时应严格遵守管理规定；运送家具、装修材料等大宗货物时，必须收取一定得责任押金，在业主填写责任承诺书后方可准运。
为了加强内部管理，做到既合理地利用资源又节约开支，体现对业主及其他员工的公平原则，公司对现有的员工宿舍的管理有关注意事项通知并规定如下：
一、宿舍必须保持整洁卫生，不得乱堆乱放。
二、不得在宿舍内大声喧闹、饮酒猜拳，严禁在宿舍里赌博。
三、节约水电，不得浪费。
四、不得随意携带他人在宿舍内留宿，如因特殊情况有亲戚朋友投宿的，应告知管理处负责人或协管队长，在得到同意后方可留宿。
五、员工因工作需要，经管理处许可，住在管理处指定的&39;集体宿舍的不收房屋管理费、水电费；若条件许可，不造成负面影响，经公司管理处许可的个别管理人员可住单间宿舍的，必须由公司统一安装独立水电表，按水电表读数计收水电费。带家属住宿舍的（不提倡住在区内），并按各管理处实际居住条件暂时收取30-50元不等的管理费。以利合理利用资源和节约使用水电，体现公平。
第一章总则
第1条目的
为树立良好的公司形象，规范行政办公工作，维护良好的工作环境，保障公司各项业务的正常运转，特制定本制度。
第2条适用范围
本制度适用于所有在我公司工作的正式员工、兼职人员及临时工。
第3条归口管理
行政人事部是行政办公管理工作的归口管理部门，负责公司行政工作的各相关事项。
第二章办公管理
第4条员工应遵守公司的规章制度，自觉维护办公环境的清洁、安静。
第5条办公室应保持整洁，无杂物，工作台上摆放的办公用品应整齐有序。
第6条保持办公室肃静，工作时间不得高声喧哗。
第7条工作时间不离岗、串岗，不聚众聊天，不打瞌睡，不在办公室内吃零食。
第8条上班时间，严禁办理私人事情，因公外出应向本部门负责人请假。
第9条接待来访，应起身相迎，做到态度和蔼，彬彬有礼；来客告辞，起身相送；在回答来客询问时，不得泄露公司管理制度及有关公司机密事项。
第10条下班或因事离开办公室，应人走灯熄，关好门窗、电源等。
第11条爱护公物，节约使用办公用品。
第12条讲究文明礼貌，注重仪表仪容，按规定着装；接待来访客人，应热情主动。
第三章会议管理
第13条各种会议由召集者负责组织安排，并对出席对象提前发出通知。
第14条会议召开之前应确定议题、参会对象，准备好有关的会议资料、文件。
第15条会议出席者应安排好工作，准时到会，并带笔记本及相关会议资料，如因故无法参加会议，须提前向会议组织者请假。
第16条会议坚持效率原则，各发言者应事先做好准备，发言应简明扼要，以使会议起到应有的效果。
第17条公司的固定性会议为公司经理办公会议、项目区域办公会议、部门例会及班组例会。
1、公司经理办公会议原则上每月召开一次，参会对象为公司总经理、各项目区域常务经理、经理助理及相关人员。
2、项目区域办公会议于每月10日召开，参会对象为常务经理、经理助理、项目区域职能主管、管理处主任。
3、部门例会于每旬第一个星期五召开，参会对象为部门所有人员。
4、各班组每月至少组织一次例会，进行业务培训、学习（具体时间由部门确定）。
第18条如遇特殊情况，会议组织者须另行通知；上一级别会议与本级别会议在时间上有冲突时，以上一级别会议为主，本级别会议作相应时间调整。
第19条凡会议所作的决议、决定及重要事项必须形成会议纪要，经行政人事部整理后以文件形式印发并贯彻执行。
第四章公文管理
第20条各级政府、上级部门下发和其他单位抄送的公文，统一由行政人事部行政专员收管，并负责签收、分类、登记和分发、传阅。
第21条以公司名义发出的各种文件须编号、登记，统一对外发送。
第22条公文处理程序
1、行政专员将公文登记、分类，交行政人事部经理审阅并提出拟办意见。
2、行政专员根据拟办意见，送有关部门相关人员阅办。
3、领导批办的公文，按批示意见交有关部门负责办理。
4、如承办过程中有疑问或问题，应及时请示、报告。
5、办理完毕后，相关部门应填写承办结果，连同原文件退回行政人事部存档。
第23条对送阅文件要抓紧时间阅读，各部门人员不得无故拖延或扣押，文件传阅后，阅文人须签名并写上时间，
第24条文件一律由专人传送，一般不得横向传阅。
第五章印章使用管理
第25条公司印章由公司总经理指定专人保管，法定代表人印章、财务专用章由财务部专人分开保管。印章未经公司总经理批准，不得随意交与他人保管、使用。
第26条部门印章由部门负责人保管或指定专人保管。
第27条印章使用审批规定如下。
1、涉及人员调动（任免）、以公司名义签署的合同协议、财务收支及对外发文、发函等方面用章，由公司总经理批准。
2、有关业务管理工作用章，由项目区域常务经理批准。
3、使用法定代表人印章，由公司总经理批准。
4、使用部门印章、有关业务管理工作用章，由部门负责人批准。
第28条未经领导批准，公司人员不得私自用章，不准携带公章外出，不准盖出空白信笺。
第29条对不符合用章规定的事项，印章保管人员有权拒绝盖章；对违反用章规定或弄虚作假，造成重大影响或经济损失的，要追究保管人、当事人的责任。
第30条刻制印章，须经公司总经理批准。作废的印章应及时封存。
第六章传真机、复印机、计算机管理
第31条为确保办公设备的正常运行和使用，公司指定专人保管、使用，非操作人员，未经许可不得私自使用。
第32条为节约纸张和能源，公司严格控制复印和传真数量，非必要不予复印和传真。
第33条公司一般不承接外单位及私人委托的打印、复印、传真业务，特殊情况须经领导同意。
第34条计算机内存资料注意保密，凡涉及机要文件资料须加密码保存，未经批准，任何人不得提取（阅）电脑内存信息、数据资料。
第35条凡内部常用业务资料、数据，必须进行备份处理，以免丢失。
第36条严格控制计算机外部软件流入管理，严禁安装和使用游戏软件（盘），以防电脑感染病毒。
第37条工作结束后，应做好办公设备的日常保养和清洁工作，并及时处理废弃稿件，切断电源。
第七章保密规定
第38条凡符合下列条款之一者，均属于公司机要文件，不得泄露。
1、关于重要决策或计划。
2、关于人事问题。
3、关于会议重要的讨论事项。
4、关于业主或租户的档案资料。
5、契约、协定或根据协商而决定的事项。
6、特别指定的事项。
第39条机要文件按保密等级可分为以下三级。
1、秘密，不能向相关人员以外者公开。
2、机密，不能向外公开。
3、绝密，不能向特别指名的最小范围内的工作人员以及承办人员以外者公开。
第40条机要文件、机要事项及其种类的认定，原则上由所管部门的负责人负责。
第41条机要文件由其制发部门制成正、副本两份，一份由制发部门分类保管，另一份由所管部门的负责人保管。
第42条机要文件的制发部门应备有发文簿，文件发至有关部门时，必须有收件人签字。
第43条机要文件来往传递（包括传真），应指定专人传接或采取亲启信函方式进行。
第44条机要文件须经制发部门负责人同意后方可复制。机要文件复制时，制发部门应将复制件数量在原件或副本上详细记录，并在发文簿上记载复制件的去向。
第45条秘密文件或公司外秘密文件以及秘密事项，由制发部门负责人负责，由专人进行分发和传送。
第46条机要文件及其相关草案、其他无用资料的销毁，由所管负责人负责。
第八章档案管理
第47条档案实行集中管理与分散管理相结合，即分别由公司、部门管理或专人负责档案管理工作。
第48条公司各部门在各项活动中所形成的具有参考价值的文件、材料，由承办部门、经办人负责将用完的文件、资料及时归档。
第49条文件结案移送归档时，相关人员须检查文件的文本及附件是否完整，如有短缺，应立即追查。
第50条文件的处理手续必须完善，如有遗漏，应立即退回承办人。
第51条档案管理人员做好收件登记、编号、运转、催办工作，对按规定程序符合立卷标准要求的文件，及时进行分类、立卷及归档。
第52条档案管理人员每年对档案材料的数量、保管等情况进行一次检查，发现问题及时采取补救措施，确保档案的安全。
第53条档案管理人员保持档案室清洁，随时擦拭档案橱、架，并采取防虫措施。
第54条档案管理人员每年按规定清理一次，对已到保管期限、确定销毁的档案材料必须列册登记，经领导审批后作销毁处理。
第55条公司严格履行档案调、借阅登记、审批手续，一般仅限在档案室查阅，确因工作需要须复印或摘抄文件，须经领导批准。
第56条借阅人员不得转借、拆卸、调换、污损所借的档案。
第57条对于归还的档案，经档案管理人员检查无误后，立即归入档卷。
第九章附则
第58条本制度由公司行政人事部拟定，其解释权、修改权归公司行政人事部。
一、严格遵守交接班制度，安全防火制度；严格遵守和自觉执行安全操作规程；认真执行卫生包干区域的清洁管理制度。
二、认真执行上级领导交待的各项任务，负责完成好物业部经理安排、布置的各项工作。
三、负责做好水泵房、空调机房及各楼层风机房、电器设备的保养及故障检修。
四、负责做好电梯、空调、冷冻、安保中心、电话机房、常备电源的电器设备保养及故障检修。
五、负责做好厨房、餐厅各楼层办公用房、动力照明电器设备的保养及故障检修。
六、负责做好主楼、裙楼所有照明设备的保养和故障检修。
七、负责做好公共区域，包括大厅内外照明灯具，泛光照明正常使用和维修保养。
八、坚守工作岗位，自觉执行劳动纪律，不做与工作无关的事。
九、除完成好日常维修及计划维修任务外，还应有计划的尽可能完成好其它零星工程任务。
十、积极协调好班次与员工相互间的工作关系，及时正确处理好突发事故。
十一、做好每天巡楼点检工作，并对在巡检过程中发现的问题及处理结果如实记录在册。
十二、当班时如发生电器故障应尽可能在本班次内解决，不能及时解决的，经征得领导同意后方可移交下一班解决；交接班时发生的故障原则上两班共同解决。
十三、及时做好报修工作的登记、复查、验收工作，包括维修内容、维修工时、维修时所耗用的材料，报修人所在部门的领导或报修人的验收签名。
十四、对任何设备的维修非经工程部经理的同意，不得随意更改原接线方式或损伤原装饰格调，维修后均应做到工完、料尽、场地清。
十五、正确使用、及时清点维修所用的各种工具，做到没有遗留工具在现场，爱护使用、保管好、清洁好所借用的公用工具。
十六、做好日常检修材料的消耗登记造册工作，及时向物业管理部申购常用、备用、易耗材料，如照明灯管灯泡、插座、开关、启辉器、绝缘胶带等，做到既不影响正常使用，又不过多储存备品件。
十七、由于维修电工、值班电工工作不负责任，粗心大意或违反以上各项工作制度，给商铺、租户或其它部门造成不良影响或扩大事故损失的，或由于违纪违规给物业管理部造成不良后果的，其责任自负，同时将受到相应处罚。
一、着装仪表
1、工作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿；
2、制服要保持整洁、平整，上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。
二、行为规范
1、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；
2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等；
3、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天；
4、巡逻中无情况处理时不得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听收、录音机，不得与无关人员闲聊；
5、不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗；
6、不得睡觉；
7、对住户要有礼有节，热情受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记，
三、日常管理
1、不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻；
2、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记；
2、严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定；
4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品；
5、门岗值班室不得会客。
四、罚则
1、违反本规定第一条、第二条（第八点除外）、第三条的记行政批评一次，累计记批评五次（含五次）以上者作辞退处理；
2、违反第二条第八点的，第一次记行政批评一次，第二次记行政警告一次，第三次辞退；
3、本守则不尽之处，按《公司管理规定》相关条款执行。
值班管理规定
1、公共秩序维护人员实行24小时轮流值班制度。
2、值班人员分3个班，3个班分为早、中、晚三班，早班为：7：30－16：00，中班为：16：00－0：00，晚班：0：00－7：30。
3、各班公共秩序维护员必须按照编排的值班表上岗工作，并严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，巡逻人员要按时巡查，提高警惕，及时处理各种突发事件。
4、当值班人员发现情况时，应做好控制工作，并及时报告当班班长、队长或部门负责人。
①报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等；
②及时劝阻和处理在物业区域违法管理规定的人员和事件；
③遇紧急事件及重大事故应报告相关领导；
④在当班期间发生的问题及处理经过，在《值班记录》做好记录。