公司总经理岗位职责
1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策；
2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益；
3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求；
4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象；
5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序；
6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核；
7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核；
8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决；
9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件；
10、经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。
公司副总经理岗位职责
1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作；
2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益；
3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序；
4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核；
5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决；
6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件；
7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。
职能部门经理岗位职责
1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作；
2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展；
3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘；
4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训；
5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。
管理处主任岗位职责
在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。
1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；
2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函；
3、负责传达公司文件、通知及会议精神；
4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理；
5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；
6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量；
7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划；
8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调；
9、认真完成公司交给的其他任务。
内勤员岗位职责
内勤员在管理处主任统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。
1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购；
2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐；
3、协助主任组织开展社区文化服务；
4、做好本部门员工的考勤、考核管理；
5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密，防止遗失、损坏；
6、负责本部门各类通知、公函、报告的收发；
7、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报；
8、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录；
9、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释；
10、完成本部门安排的其他工作。
管理员岗位职责
在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。
1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；
2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用；
3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务；
4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况；
5、负责对外包服务过程进行监督管理；
6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。
文员岗位职责
1、负责部门的文件撰写、整理工作；
2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管理处的各类来文；
3、负责办理各类外来人员的出入证件；
4、协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录；
5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案；
6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密；
7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书；
8、通过各种媒介做好宣传工作；
9、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动。
物业公司财务部质量管理职责
在物业总经理的领导下,行使财务管理、财务监督以及成本核算的职能。主要任务包括:筹措资金、财务核算、编制预算、审核各项成本费用支出、组织收款业务、承担成本核算和会计核算等会计职能;制作各种财务报表;保证财务信息畅通,利用财务分析和数据资料为管理人员提供决策依据。
1.掌握经济信息,作好经济预测。掌握国家已出台的经济法规、政策、条例,广泛收集市场信息及各种经济资料、市场发展趋势等,为物业总经理组织公司重要经营活动提供客观依据。
2.编制财务预算,确定财务管理目标。即在市场调查和经济预测的基础上,组织公司各部门做好财务预算,编制部门计划,搞好综合平衡,编制公司的财务收支预算,确定公司及各部门的财务管理目标。
3.合理运用资金,加快资金周转。即以预算目标为基础,合理控制成本和费用,加快资金周转,提高资金使用效率。
4.加强经营收入管理,保证资金及时回笼。
5.加强成本费用管理,提高经济效率,定期编制成本、费用及经营收入分析报告,为考核各部门目标管理预算指标的执行情况提供依据。
6.加强会计核算,按时上报各种财务报表。根据公司要求设置会计科目、编制会计报表,定期组织资产核算、负债核算、所有者权益核算、营业收入核算、成本费用和税金核算、利润和利润分配核算等全面核算。按期提供会计报表和各种统计报表,为物业总经理的经营决策和经营的正常开展提供依据。
为保持干净整洁，使住户享有优雅舒适的生活环境，结合管辖区实际情况，特制订本制度。
(一)清扫保洁队员应热爱本职工作，培养良好的.职业道德和敬业
(二)严格执行清扫保洁工作程序，按时完成各项任务，并按规定质量标准检查验收。
(1)每天清扫行车道路两次，上下午各一次。
(2)每天早上清扫绿化带、公共场所、人行道等各一次。
(3)每天清运垃圾一次。电梯间、楼梯每周擦抹两遍。
(4)每隔三天清洗垃圾桶及其周边一次。
(5)每十天用药物喷杀蚊、蝇、虫一次，主要在垃圾桶、明沟、绿化槽、排水、排污井等处。
(6)每季度疏通沙井一次。
(一)完成规定清洁任务后，应在区内认真巡查保洁，制止破坏环境卫生的行为。
(二)业主、住户提出预约上门卫生清洁服务或报告管道堵塞，必须在24小时内处理完毕。
(三)保洁员在当班时间发现不卫生现象时，应立即予以清除，如工作量过大，应向
(四)认真使用、保管各种清洁工具、机具，不得随意乱放，以免丢失、损坏。有意损坏或丢失工具者，要照价赔偿。
(五)严格遵守劳动纪律，按时上、下班，上班时不得无故离开工作岗位，不得无故旷工，请病、事假须得到上级批准。
(六)注意仪容仪表，上班时应穿工作服、戴工牌，不得穿拖鞋、短裤上岗。
(七)符合下列条件之一者，将给予嘉奖、晋升:
(1)对搞好清扫保洁队管理，提高服务质量有贡献者.
(2)在服务工作中，创造优异成绩者。
(八)违反劳动纪律和严重违法乱纪行为者，将按规定给予警告、停职直至开除的处理。
1.0总
1.1目的：为严明公司纪律，规范员工行为，强化工作责任心，激励先进，惩戒落后，减少工作失误和差错，维护公司的正常经营管理秩序，特制订本制度。
1.2适用范围：本制度适用于公司所有员工。
1.3管理权责：本制度由公司人事行政部主办执行，各单位部门按照各自职能权限予以监督和贯彻实施。
1.4奖惩定义
1.4.1奖励：是公司对于在某方面表现出色或工作成效显著的员工进行激励的手段。包括：表扬、嘉奖、记功、记大功、晋升等。
1.4.2惩罚：是公司对于工作表现欠佳或行为不当的员工进行惩戒的手段。包括：批评、警告、记过、记大过/降薪降职、开除等。
1.5奖惩的基本原则
1.5.1为培养和激发员工的优良品行，以奖励为主惩戒为辅。
1.5.2对公司有重大影响者提高奖励，属一般职业道德规范者降低奖励。
1.5.3非本职责而主动积极完成者提高奖励，属本职范围内或在直属领导督促下完成者降低奖励。
1.5.4业绩达成需超出一般能力、付出艰苦努力的提高奖励。
1.5.5属本职责范围内而出现过失者加重惩处，属非本职责范围因支援协助或配合其他工作而出现过失者减轻惩处。
1.5.6属违背制度原则规定或明知故犯者加重惩处，属无意过失者减轻惩处。
1.5.7属屡教不改者加重惩处，属于初犯者减轻惩处，积极认错、整改补救者可酌情减轻惩处。
1.5.8相关生效制度中有具体奖惩规定的，则以专项制度或本制度规定的最高上限为参照实施相应奖惩。
1.5.9一般员工按制度规定额度予以处罚，主管级员工给予1.5倍处罚，经理级干部则按2倍进行处罚，总监和副总级按3倍处罚。
1.5.10员工被惩罚时，根据其上级领导责任大小，必要时将追究上级领导责任，给予连带责任惩罚。
2.0奖励
2.1表扬：有下列情形之一者，将给予口头或书面表扬及200元以内奖励，并在当期绩效考核时加1分。
2.1.1勤奋敬业、积极努力，主动克服困难，优质高效完成本职工作。
2.1.2品行优良，团结同事，乐于助人，表现突出，有典型事例。
2.1.3在做好本职工作的同时，主动配合、协助他人工作，富有成效。
2.1.4积极维护公司荣誉，在社会及客户中树立公司良好形象和口碑的。
2.1.5严格坚持考勤制度，当月无任何迟到、早退、脱岗、旷工及请休假记录的全勤人员，给予50元/月的全勤奖励，以倡导遵章守纪的良好职业素养。
2.1.6其他应给予表扬的情形。
2.2嘉奖：有下列情形之一者，将给予书面通报嘉奖并奖励200—800元，在当期绩效考核时加2分。
2.2.1保质保量完成重要或特殊专项工作。
2.2.2组织领导有方，推动公司经营管理工作成效明显。
2.2.3主动参与或积极协助事故、事件救援，做出实际贡献。
2.2.4维护公司利益，事先举报或阻止危害公司事件，避免公司遭受损失的。
2.2.5被评为公司季度先进员工。
2.2.6拾金(物)不昧(价值元以上)。
2.2.7有典型的善行佳话，为公司争____誉。
2.2.8其他应给予嘉奖的情形。
2.3记功：有下列情形之一者，将给予书面通报表彰，记功一次并奖励800-2000元，在当期绩效考核时加3分。
2.3.1提出合理化建议，为公司开源节流取得明显成效，年效益额达1-10万元。
2.3.2积极改进方法、提高效率，工作表现特别突出，成绩特别显著，有典型事例。
2.3.3在重大专项工作中，勇挑重担，克服困难，顺利推进，成绩突出。
2.3.4在具体业务项目拓展或运营管理中，发挥重大建设性作用，贡献突出。
2.3.5检举重大违规或损害公司利益行为，避免较大损失(避免损失额在1-5万元)。
2.3.6被评为公司年度优秀员工。
2.3.7有见义勇为事迹，获得好评、称赞者。
2.3.8其他应给予记功的特别事迹。
2.4记大功：有下列情形之一者，将给予书面通报表彰，记大功一次并奖励2000-5000元，在当期绩效考核时加5分。
2.4.1对公司业务有较大发明、革新，成效优秀者(年效益额10万元以上)。
2.4.2积极开拓业务，经营业绩优良者(超过考核业绩1.5倍以上)。
2.4.3在经营管理工作上大胆创新，取得显著经济效益者。
2.4.4被评为公司年度突出贡献奖或其他重大专项奖励。
2.4.5举报或阻止危害公司事件，避免重大损失者(避免损失额在5万元以上的)。
2.4.6遇有意外事件或灾害，为维护公司或员工安全，临危不惧，冒险执行任务，确有功绩者。
2.4.7面对天灾人祸，不顾安危，勇于施救，被认定为见义勇为者。
2.4.8其他应给予记大功的重大事迹。
2.5晋升：有下列情形之一者，除上述单项奖励外，可给予调薪或晋职1级以上的晋升奖励。特别优异者，还可获得董事长授予的现金奖励、股票期权、带薪休假、旅游资助等专项奖励。
2.5.1获得公司年度专项奖励的人员。
2.5.2一年中累计获得三次嘉奖或二次记功或一次记大功，且无警告以上记录者。
2.5.3对公司业务有重大创新发展，成效卓越，年效益超过50万元以上。
2.5.4大力开拓业务项目，全年经营业绩优异，利润额超过目标任务两倍以上。
2.5.5经常提出合理化建议，为公司不断完善管理体制，拓展经营渠道，改善经营管理等方面起到积极效果，且具有相当管理能力者。
2.5.6其他对公司有突出贡献的情形。
3.0惩罚
3.1批评：有下列情形之一、造成轻微影响的，给予口头或书面批评，并处200元以下罚款，在当期绩效考核时扣1分。
3.1.1因过失导致工作发生疏漏错误但情节轻微者。
3.1.2妨碍工作秩序，违反安全经营规定，在办公区域吸烟，污染环境者。
3.1.3初次不听主管合理工作安排者或无理顶撞者。
3.1.4同事之间相互诋毁、攻击，或故意妨碍他人正常工作，情节轻微者。
3.1.5不遵守考勤规定，迟到、早退、脱岗，且一个月内累计达到三次或累计时间超过一小时少于两小时者。
3.1.6违反公司各类制度的原则规定，或泄漏公司保密事项，未造成重大损失的。
3.1.7对各级主管的限期工作指示，无正当理由未如期完成或处理不当者。
3.1.8上班时间内就餐，或看与工作无关的报刊杂志、上网聊天或浏览与工作无关内容或玩游戏，或干私活者。
3.1.9因玩忽职守造成公司2000元以内损失者。
3.1.10不遵守会场纪律，一般会议罚款50元/次;重要会议(季度、半年、年度或临时重要会议)罚款100元/次。
3.1.12印章证照管理人不按规定保管和使用印章证照的。
3.1.13车辆管理或使用人员不按规定管理使用车辆的。
3.1.14文件档案资料传递过程中发生丢失，未造成重大损失的。
3.1.15未经公司领导批准，私自复印或传阅公司重要文件，或利用公司复印机、传真机处理私人资料的。
3.1.16出现性质与上述情况相类似的行为。
3.2警告：有下列情形之一者，给予口头或书面警告一次，并处罚款200-800元，在当期绩效考核时扣2分。
3.2.1上班期间未经请示擅离职守超过两个小时，或一月内旷工半天以上1天以下(含1天)者。
3.2.2在客户关系工作中，因一般过失造成泄密或影响正常业务开展者。
3.2.3故意不服从主管人员的合理工作安排，并恶意顶撞者。
3.2.4在工作场所故意妨碍他人工作而不听劝告者。
3.2.5未能按计划完成目标工作，不按时上交或未交重要书面报告，影响正常工作进度者。
3.2.6成本控制不到位，对公司办公用品或其他资源存在价格偏高、明显浪费现象。
3.2.7未经本单位领导批准，随意将无关人员带入公司或禁止入内的工作间。
3.2.8泄漏公司尚属保密性质的信息，或遗失重要文件资料，造成不良影响。
3.2.9违反财经纪律，导致财务管理漏洞或风险，尚未造成重大损失的。
3.2.10为达个人目的，在工作中弄虚作假、徇私舞弊、滥用职权，尚未造成重大损失的`。
3.2.11工作不尽责、不作为，敷衍塞责，未按规定时限能解决实际问题者。
3.2.12故意隐瞒客户投诉情况，未将客户意见和要求及时报告公司的。
3.2.13未经公司领导批准，采取“先斩后奏”私自办理重要业务事项的。
3.2.14故意违反公司制度原则规定，造成不良影响，直接损失在5000元以内。
3.2.15出现性质与上述情况相类似的行为。
3.3记过：有下列情形之一者，给予通报处罚记过一次，并处罚款800-2000元，在当期绩效考核时扣3分。
3.3.1月度累计迟到10次以上者。
3.3.2对领导安排的工作，无故未能按时完成，影响公司正常运行者。
3.3.3对他人恶意谩骂攻击或诬害伪证，制造事端者。
3.3.4损毁、涂改重要文件或公物者。
3.3.5工作中酗酒导致影响自己或他人工作者。
3.3.6不认真履行工作职责，导致公司利益受损者。
3.3.7因工作疏忽导致公司利益受损或他人安全遭受损害。
3.3.8一月内旷工达2天者。
3.3.9在信息汇报工作中知情不报或故意延滞汇报信息影响公司利益者。
3.3.10故意违反财经纪律，谋取私利，初次违反且数额不大者。
3.3.11阻挠抵制公司规章制度的贯彻执行，影响公司的正常运行。
3.3.12泄露机密、以权谋私、收受贿赂、玩忽职守、弄虚作假或涉嫌报复，造成重大不良影响或公司损失5000-10000元。
3.3.13出差期间不遵守公司纪律，利用出差时间办理私事，擅自接受宴请、玩乐，收受贿赂，因主观原因发生安全事故，或擅自改变行程，逾期不归，未经请示费用超支20%以上者。
3.3.14擅自携带危险或违禁物品进入工作场所者;
3.3.15出现性质与上述情况相类似的行为。
3.4记大过：有下列情形之一者，给予通报处罚记大过一次，并处2000元以上罚款，甚至追加降薪降职或留用察看处理，在当期绩效考核时扣5分。
3.4.1玩忽职守、严重失职，使公司蒙受重大损失者。
3.4.2在工作场所或工作中酗酒滋事，造成恶劣影响者。
3.4.3怠忽工作或擅自变更工作安排，使公司蒙受重大损失者。
3.4.4拒不服从领导管理，故意疏忽或抗拒主管人员下达的工作指令，严重影响工作进度及公司正常运行者。
3.4.5发生重大事故，不按规定及时报告和妥善处理，给公司造成重大损失者。
3.4.6肆意发表与公司原则精神相违背的言论，挑拨他人损害公司或员工利益，造成严重不良影响的。
3.4.7公共场所对同事恶意攻击、辱骂中伤，扰乱正常秩序，造成恶劣影响者。
3.4.8藐视公司各项规章制度，并宣扬自身不良情绪者，造成恶劣影响者。
3.4.9一月内旷工达3天者。
3.4.10出现性质与上述情况相类似的行为。
3.5开除：有下列情形之一者，给予书面公告开除处罚。即公司单方强制解除与员工的劳动合同，不予经济补偿，并根据情况追究法律责任。
3.5.1与同事打架斗殴，进行暴力威胁恐吓，妨害团体秩序，造成恶劣影响者。
3.5.2连续旷工3天或全年累计旷工达6天者。
3.5.3在公司范围内，经常从事迷信活动、聚众赌博或其他违反治安管理的行为。
3.5.4偷窃公司或他人财物，经查属实者。
3.5.5私自在外兼任职务或兼管与本公司同类业务者。
3.5.6在公司服务期间，受刑事处分者。
3.5.7一年中被记过3次、记大过达2次者。
3.5.8煽动怠工或散播不利于公司的谣言，公开诋毁公司信誉或挑拨劳资双方感情，聚众闹事妨碍正常工作秩序，使公司利益受到损害者。
3.5.9吸毒者，参加非法组织者。
一、每一天对楼内外清扫，楼道内、停车场、绿化带等，持续干净，定时清运楼内垃圾。
二、每日需对楼内信箱、标牌、墙面等公用部分进行保洁工作。
三、每日需对楼内消防箱、防盗门、天台等公用通道的外露管理进行保洁工作。
四、每月需对走道灯罩进行清洁工作，以持续干净整洁。
五、每次使用完保洁工具，器具应清洗干净，统一存放于指定地点，并及时补充或申领保洁工具。
六、定期对楼内外蚊虫、鼠害进行消杀，确保无“四害”。
七、对楼内外来访人员的可疑状况，及时与保安员联系。
八、每月需对竖井、井道、沟渠全面清洗一次，定期进行消杀。
九、完成保洁组长交办的其他工作。
一、新来保洁员报到前需交递身份证复印件一份，第一天培训素质、心态、职业道德培训及专业理论知识，第二天实践操作培训，跟老员工实地操作培训期间不带薪。
二、新来员工第三天带薪上岗时，必须按本中心要求自己配备拖把、抹布、钢丝球、衣刷、单双面玻璃擦，抹灰器等用具，中心配备工作服和统一的朔料桶，洗涤用品。
三、凡新来保洁员从第一天工作不到一个月的不发薪金，离职的员工必须提前半个月提交辞职报告给管理员或负责人。
四、员工严格遵守工作时间，早上8：00到中心领取派工单，要求每个员工按时每天上、下午各工作一个月卡雇主家，不能擅自安排工作，听从管理员的安排，每周休假，休假需提前告知，周六，周日不得休假（周六、周日需请示出事假条扣20元/天，病假条10元/天）国家法定节假日照常休息，无故不上班者不提前请假的员工每日扣20元，三天无故不上班的员工为矿工开除自动离职。
五、保洁员必须服从管理员的工作安排，遇到雇主不在家时，应及时打电话回中心告知管理员，以便安排工作。
六、质检员上门检查员工工作时，，发现员工不穿戴工作服时，每次扣5元，员工一定要遵守劳动规程，热情服务，礼貌待人，不谈论与服务无关的话题，尽职尽责，认真搞好每一个环节，不用，不拿，不偷雇主物品，按操作规程作业，擦无防盗网玻璃时必须使用双面玻璃擦，不准离开玻璃窗户把身体伸出窗外擦洗玻璃，如果违章操作产生的事故后果自负。
1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。
2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时应及时排除，重大问题应及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。
3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现故障隐患及时排除，确保安全。
1、物业公司工程事务部管理范围
1）在北京招商局物管公司管辖的各物管中心范围内，开展工程维修的业务管理工作，对业务发展中遇到的重大问题，提出处理意见、解决方法，经报公司批准决定后贯彻落实。
2）根据公司建立的综合管理体系，负责重大环境因素的识别与评价。
3）负责组织和监督各物管中心工程部确定提供和所需的`基础设施。
4）负责工程分包过程的管理和控制。
5）负责监督各物管中心环境检测与测量控制。
6）根据公司要求，依据综合管理体系文件，指导、监督、协调、检查各物管中心对物业的建筑、设备维护的管理工作。
7）根据业务需要，为各物管中心提供工程管理咨询服务。
8）协助公司搜集、登录相关法律、法规与行政法规、主管部门条例，以及相关标准。
9）组织工程专业技术人员，交流、研讨有关建筑设备的管理课题。
10）完成本部门的管理目标：
2、设备完好率达98%
1）设备运行事故及时处理95%
2）房屋完好率达95%
3）报修及时处理率达95%
第一章总则
第一条为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及管理要求，制定本规定。
除了规定另有规定外，物业管理企业执行，《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），也包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司；股份有限公司等各类组织形式的企业。
第二章代管基金
第三条代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房、共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。
管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主管理委员会或者物业产权限、使用人向企业提供的经营用房。
第六条企业支付速达软件的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物凿权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位的维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。
第三章成本和费用
第七条企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程是发生的的各项支出，按照国家规定计入成本费用。
第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。（）营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、资金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、资金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0、3%—0、5%计提坏帐准备金，计入管理费用。
企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回去已核销的坏帐，增加坏帐准备金。
不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。
第四章收入及利润
第十三章营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
第十四章主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大维修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公从代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第十五条企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。
第五章附则
第二十一条本规定自_____年___月____日起施行。